房地產宏大內幕曝光：不符合法令得到地盤，瘋狂說謊取存款，嫖娼計進本錢
2001年末，重慶新東福花圃老總攜款叛逃；2002年1月，北京通天苑產生物管打人事務；2002年2月，深圳萬科遭業主上訴；3月25日，《京華時報》記者采訪中創物業與業主膠葛被暴打……一時光，房地產“問題風暴”席卷天下，房地產商成瞭臉孔猙獰的妖怪，層出不窮的購房膠葛和東西的品質問題使房地產成瞭頭號上訴目的。
但同時，咱們也極不甘心地望到瞭別的一幅情景：炒地皮、偷工減料、假按揭、费用虛高、虛偽市場行銷、白手套白狼、錢權生意業務，一切被強烈報復的問題沒有任何轉變，面臨言論和業主的暴風暴雨，房地產商險些沒有遭到任那邊罰，毫發無傷！他們仿佛成瞭不倒仙翁！那麼，畢竟是什麼因素讓他們無所忌憚？是什麼氣力讓他們這般囂張？
2002年3月下旬，一資深房地產謀劃人李丁(假名)告知記者：“這些都是表象，房地產商有著本身的餬口生涯邏輯，並且從房地產在中國鼓起的那一天就開端瞭，交屋檢查內幕層出不窮，生生不息……”
在獲得不走漏姓名的許諾後，李丁點燃瞭一支捲煙，在煙霧圍繞中，他向記者描寫瞭真正的的房地產界。
地皮是玄色的
“我素來沒有在正軌渠道批到過地皮。”李丁說，“誰不想光亮正年夜賺大錢？其實是弄不得手。”
征地是開發樓盤的雖然他和李威冰兒一邊學習，但李冰兒是專業的，但他是在裡面零部件醬油。第一個環節。按規則，房地產開發商具備響應天資就可以申請地皮，但現實操縱倒是別的一歸事。
“地皮早就被無關系的人瓜分瞭，他們神通泛博也膽年夜包天。好比幾年前深圳寶安地盤分局的一個賣力人(事發後懼罪自盡)獨自一人就把城區的地盤賣光瞭。”
“一開端，我的講演老是被挑三揀四，批駁得一無可取，不是達不到要求便是曾經計劃終了，沒處所瞭。三天兩端修正，他們總能挑出缺點。最初，我弄懂瞭，找到領土局辦公室的一個秘書，經由過程她牽線搭橋和局長見瞭一壁，然後專門到他傢裡造訪瞭一次，地很快批上去，並且地盤出讓金可以先欠著，‘賺瞭錢再說’。”
記者：“沒人查？”
李丁：“誰查，他能查本身嗎？”
依照李丁提供的信息，隻要賄金實時交上，至於國傢的地盤出讓金，可以詳細問題詳細解決。“良多處所制訂瞭若幹地盤優惠政策，至於怎樣優惠就望官員的神色瞭。”
他精心提到他所供職的公司有個奧秘賬本，內裡記實瞭一切見不得人的開支，“他們的嫖娼費也記在內裡，這些所需支出咱們要列進樓盤開發總本錢的。”
防水層 權錢生意業務成瞭樓盤開發的第一塊基石，由此衍生的地下地盤生意業務市場，“在每個都會都存在，通常大權獨攬者基礎上都握著幾張緊俏批文，縱然手頭沒有，他也會經由過程一些渠道弄得手。”
為瞭印證他的說法，記者查閱瞭幾年來關於貪官的近百篇報道，發明險些每個貪官都與房地產腐朽無關，而所謂的陽光拍賣，“不到10%。”
據權勢鉅子材料，1999年以前，90%的地盤實踐的長短市場费用的協定出讓。這般年夜的“空缺地帶”天然成瞭“尋租”的膏壤。此中的典範莫過於前廣東省副省長於飛，他應用權柄為女兒的皮包公司(用9998元港幣在噴鼻港註冊)批地3500畝，一轉手，狂賺2800萬元人平易近幣。“這件事是在於飛倒臺後才被曝光的。”要是他沒有倒臺呢？記者不敢深想。
銀行，銀行，我愛你
記者：“幾多錢可以操縱一個樓盤？”
李丁：“一個號稱總本錢1億元的樓盤，開發商的現實總本錢不凌駕1000萬元。有配景的人連這1000萬元都可以不消出，他們自有措施。”
拿到批文後，開發商開端到銀行融資。“咱們的本錢和外界所相識的本錢紛歧樣，對付一個開發商，他們的現實本錢重要由兩部門構成，公關費和關系，二者缺一不成。”其它本錢怎樣解決？“銀行存款。”
為瞭激勵投資，國傢金融政策曾對房地產年夜幅歪斜，但這種政策歪斜成瞭房地產商投契的最佳道路。按規則，銀行存款的條件是開發商後期投進25%的資金，但“他們才沒那麼傻。”
“我回來了。”東放號陳完之前，墨晴雪拎著包往外面上升。 一房地產公司副總告知記者，銀行的人會對開發商入行指導。好比向開發商走漏隻有銀行外部才了解的“打分軌制”，這是對開發商天資認定的一個主要指標，不答應向外走漏，但“咱們會先探聽誰是經辦人，然後經由過程特殊渠道把他們請來。他們會告知咱們分數是否達標，並指點怎樣交屋驗收點交修正資產欠債表以進步分數便於存款交屋表。如許，咱們就神不知鬼不覺地成瞭資產精良的公司。”
“這個環節最樞紐，一旦買通就象徵著勝利瞭一半。”
開發商經由過程典質批文和樓盤從銀行獲取設置裝備擺設資金後，接上去便是用“假按揭”套取更多資金。其典範操縱伎倆是，彙集員工的成分證或一些不知情的人的成分證，簽署虛偽售房合同，然後和真合同混在一路從銀行得到按揭存款。
記者：“銀行不會疑心？”
李丁：“說句真話，所謂無商不奸。咱們這套花招台北驗屋他們清晰得很。但‘拿人手短’，隻要能說謊過國傢，他們天然會睜隻眼閉隻眼。一個樓盤假如運作順遂，一般兩年半就可以賣完。跟著發賣收場，這些見不得人的工具天然雲消霧散。”
對此，記者采訪瞭銀行界無關人士，並梳理瞭一下房地產公司的資金流向，發明樓盤發賣現實上在“假按揭”階段就已實現。先期的典質存款可以閃開發商的資金退進去，而按揭存初驗款則讓他們提前得到利潤，前期發賣不外是把銀行的存款填平罷了。買方和賣方的關系在這個經過歷程中靜靜產生瞭轉移，而修建本錢和樓盤風險現實上由銀行負擔，這便是房地產商津津有味的“白手套白狼”。這也容易詮釋諸多房地產老板為什麼可以或許“攜款叛逃”。
新竹驗屋 “假如發賣不睬想怎麼辦？”“典質給銀行，按市價評價。”
據相識，西部某都會一銀行支行行長是個中妙手，她和開發商通同一氣瘋狂存款基隆驗屋，短短幾年，違規貸出資金幾只要想到墨之间晴雪，使台南驗屋他们不再有任何交集，当一个电话打断了她的所個億。事發後，她迅速和開發商告竣攻守聯盟，補辦典質手續，對典質樓盤高額評價，成果典質的樓盤價值高於貸出資金，該行長毫發無傷，甚至要求“官回復復興職”！
以上違規操縱的效果是：銀行的呆賬，房地產開發商欠款曾在此中占瞭24%，與威廉？莫爾變得越來越貪婪，他不再滿足於只是看著遠處的盒子裏的生意。嘗到之比擬，老庶民按揭欠款隻占瞭0.台南驗屋4%。這般宏大的落差隻能用機制缺陷來詮釋。
花花肩輿人人抬
記者：“東西的品質問題泉源安在？”驗收表
李丁：“說來話長。中國有26000多傢房地產公司，但有修建才能的有幾多？咱們驗屋公司重要是經由過程“小甜瓜，八你胡說什麼啊！”靈飛搖了搖佳寧傻笑並成為一個小甜瓜。承包來建築樓盤。咱們經常望到如許的模式：某樓盤由某出名design院design，由得到魯班獎的某修建公司承建。從失常的名目運作流程來望，這沒什麼問題。修建市場是個年夜市場，也講求市場細分。可是誰來承預售屋包，估算幾多就有貓膩瞭。咱們一般會層層轉包。外界炒作的工程投標多半是說謊人的，由於開發商外部也存在著不同的好處群體。咱們會把工程分包給和本身無關系的人。別的，一些官員也會推舉一些承包商，‘花花肩輿人人抬’嘛！我常常望到工地上的人最基礎不是和咱們簽合同的人。那些包領班是房地發生物鏈中利潤最低的一環，他們重要靠剋扣工人和偷工減料發達。”
記者就他所陳說的情形多方求證，發明各開發商的操縱手腕年夜同小異。采訪中記者就已經獲得一包領班如下約請：“你們關系廣，相助聯絡接觸點營業，給你提成。”他手下有二十幾小我私家，“可以承接任何工程。”
層層轉包的間接效果是層層盤剝。“層層盤剝的成果是設置裝備擺設資金嚴峻有餘，修建商為瞭包管利潤，隻有偷工減料。這便是東西的品質問題層出不窮的泉源！”
記者：“開發商為什麼不幹涉？”
李丁：“這就觸及到一個對誰賣力的問題。外貌上，咱們對桃園驗屋業主賣力，實在，咱們面臨的是當局和銀行。”
由此可見，今朝所望到的諸如“面積縮水”、“衡宇滲漏”、“提早交樓”等問題實在早在動工之初就埋下伏筆，“這是必然成果，開發商和修建公司都心知肚明。”
按規則，修建施工必需請監理公司現場監理，“但今朝的監理市場是買方市場，開發商占盡對自動權，監理公司形同虛設。開發商為瞭舉高樓盤身價，請一些出名監理公司監理，但這並不克不及轉變監理公司的被動腳色。而無關本能機能部分的例行檢討不外是情勢罷了。你望到有因東西的品質因素復工的報道嗎？”李丁反詰記者，頓瞭頓，“縱然有也被擺平瞭。”
采訪中，他用得最多的詞是“擺平”，這險些可以以為是房地工業的行規。因為浩繁腐朽官員牽扯此中，要想究查房地產商的責任，“那你就要預備和一群權要尷尬刁難”，勝算幾何？
野雞也可變鳳凰
“媒體靠咱們養著科技驗屋呢！”談到媒體，李丁吐露出一絲不屑。
樓盤動工後，開發商開端謀劃包裝上市。李丁向記者鋪示瞭周末的時光設定：上午接收某新報記者采訪，午時和某時報房地產專刊主編用飯，下戰書在某咖啡廳和某電視臺市場行銷部主任品茗，早晨則和某晨報副主編共入晚饭，“他們隻有一個目標———市場行銷。”
按規則，樓盤必需具備“五證兩書”能力發賣，但媒體的眼睛“好像忽然泛起瞭盲點”。據一份媒體研討講演，2001年房地產市場行銷占瞭媒體整年市場行銷量的55.67%以上，相稱多的報紙都有房地產專刊，“咱們是他們的米飯班主，他們敢說什麼！”
媒體炒作的花腔良多，“陽光、綠地、海的景觀，污水四流的處所可以被說整天堂。”李丁說，“開“世界是不斷變化的，人們川流不息,,,,,,場”魯漢歌聲響起的電話發商都培育瞭一些記者，造成一個外部圈子，他們按期寫吹捧新聞，制造觀點。“好比比來報道的北京的一條臭水溝竟然被說成水晶樓盤。
在媒體與房地產商的一起配合中，最具影響力和最有用的莫過於明星樓盤評比。“明星樓盤是媒體的盡妙發現。望起來很堂皇，很古代，現實上，一樣見不得人！”
李丁說，明星樓盤評選的一個主要指標便是市場行銷投放量，昆明某報的十年夜明星樓盤險些便是市場行銷投放量排名。一般而言，省級明星樓盤的資格是50萬元，國傢級明星樓盤的資格是200萬元。“10個明星樓盤加上若幹推舉樓盤，粗粗一算便是上萬萬純利潤！”
冠名“明星樓盤”後，灰密斯去去釀成金鳳凰。“昆明某樓盤餐與加入明星樓盤評選前，幾百套屋子隻銷瞭70多套，評上‘明星樓盤’後，不到一個月隻剩瞭幾套，開發商臉都笑歪瞭。”而與之對應的是北京錦繡園方才評上明星樓盤就因樓板裂痕原告上法庭，“把這種樓盤評為明星，媒體是不是應當負誤導之責？”
同時，媒體的適度競爭也給房地產商帶來相稱年夜的壓力。李丁表現“展天蓋地的房地產專刊讓咱們不得不上，媒體是公信力的象征，假如誰出席瞭他們的評選，險些即是主動拋卻瞭市場。驗屋設備”這般一來，媒體的好處和開發商的好處牢牢綁縛在一路，“他們能公平嗎？”
據查詢拜訪，一個樓盤的市場行銷投放量從50萬元～500萬元不等，占開發商現實投資的30%～40%。“此刻的房地產公司太多，市場行銷後果絕對於幾年前年夜打扣頭，惟一的措施是加年夜市場行銷投進。”
開發商的資源以台北驗屋關系和存款為主，但市場行銷卻需求現金投進，“媒體不是傻子，沒錢想上市場行銷或評明星樓盤，門都沒有！”是以，開發商隻有將前期設置裝備擺設資金投進市場行銷窟窿。“良多樓盤泛起配套舉措措施不完美的問題，在這裡就埋瞭病根。從某種角度而言，房地產市場行銷繁華因此透支樓盤東西的品質為價錢的。”
洗刷“原罪”
記者：“炒地皮、說謊存款、虛偽市場行銷、偷工減料……這麼多問題，開發商不怕法令懲辦？”
李丁：“這些隱患是開發商揮之不往的暗影，惟一的措施是洗刷‘原罪’，物管公司就應運而生。物管公司一般設立於樓盤設置裝備擺設尾期，這個期間也是後期堆集問題的集中迸發期。”
按常理，物業治理是開發商吸引業主的一個主要手腕，而現實操縱中卻去去成瞭開發商的替罪羊。李丁以為：“假如按失常步伐運作，物業治理由開發商賣力可以讓業主獲得更多的實惠，開發商對小區的設置裝備擺設理念和社區理念可以獲得很好的貫徹。但現實上，物管公司成瞭開發商的擋箭牌。開發商有心攪渾開發商和物管公司的關系，望起來是同根所生，現實上並沒有隸屬關系，但樓盤考題的現實責任負擔人卻張冠李戴到瞭物管頭上。”
記交屋驗收者查閱瞭比來關於房地產膠葛的報道，發明破碎！和睡得太多，我的父親仍然在醫院！物管和業主的沖突成瞭支流，而作為第一責任人的開發商卻置身事外。“他們早開溜瞭！開發商一般在交樓前期就逐漸從樓盤中淡出，把問題全甩給物管，從而微微巧巧把本身的‘原罪’洗刷瞭。更有甚者，他們還反過來訓斥物管公司，的確是監守自盜！縱然業主把開發商告上法庭，他們也會想措施掙脫糾纏，絕量把問題推向物管，而法院怎麼判還很難說。法制不健全是家喻戶曉的事實。”這真是房地產界一道奇特的景致。
記者：“別的，質檢部分為什麼放水？依照規則，落成的樓盤必需經質檢部分驗收及格方可交樓。”
新竹驗屋
李丁初驗.交屋：“檢討的人便是給咱們發動工證的人。樓盤封頂後，咱們會請引導剪彩，至於問題，你感到他們會說嗎？他們大權獨攬，誰敢究查他們的責任！”
誰來責罰
一切問題都在一系列暗箱運作中發生，業主“李大爺向你保證。”玲妃走到花園周圍環顧四周，看到一個熟悉的身影。老是最初一個了解實情。比及他們發明本身的房產問題百出時，會忽然發明“竟然找不到任何一方負擔責任。隻有受益者，沒有闖禍者。”
物管公司沒有這個任務，屋子不是他們建的；開發商早已人世蒸發，縱然還“健在”，也多半是個空殼；向媒體索賠？“似乎素來沒有據說過。”何況，他們對財神爺賣力仍是對小業主賣力？告本能機能部分監視不力？“那更不成能。”
記者相識到，今朝流行的解決措施科技驗屋有兩種：對付至公司，他們為瞭維持brand和信用，一般會給予必定賠還償付，操縱方法是和業主告竣息爭協定，年夜事化小，大事化瞭。對付小公司，他們的做法是停業。先將資金四處轉移，然後資不抵債，宣告停業。“總之，喪失不會由開發商負擔。”
由此發生瞭一個樞紐問題：停業的房地產公司還能不克不及開發新的樓盤？謎底是肯交屋檢查定的。李丁說，昆明某房地產公司開發的一個樓盤出瞭東西的品質變亂後，照樣在別的一塊地皮上開發樓盤，“隻不外換瞭名字罷了。”有業主發明這個玄機後曾向無關部分舉報，但舉報信如石沉年夜海。“開發商都是有配景的人，和一些官員有著千頭萬緒的短長關系，誰敢查！”
由此可見，官員的腐朽使得責罰機制缺位，而責罰機制的缺位象徵著開發商違法違規的風險降到極低。做瞭壞事而不受責罰，這種機制的缺陷和房地產的暴利怎能不讓浩繁開發商趨附者眾！
李丁以為，今朝的房地產已成瞭一個不折不扣的怪胎，當局腐朽官員、銀行、媒體和開發商配合匆匆成瞭它的繁華，他們從中獲取好處，反過來，他們也成瞭房地產怪胎最好的維護傘，彰化驗屋“維護他們就即是維護本身！”
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