做美國房產掮客，靠的是傭金。開端時，掮客公司的傭金比例是由當局來把持的，可是之後發明當局的把持限定瞭掮客公司向主顧提供更多的辦事，於是當局就幹脆鋪開瞭對傭金的限定，房地產是美國經濟很重頭的一個工業，聽說美國GDP約莫有20%是由房地產及其相干工業創造的，因素是美國人喜歡搬遷，喜歡不停地換屋子，這個國傢沒有戶口軌制，可以隨時遷徙，如許衡宇需要就相稱地年夜，匆匆使房地產生商業登記地址意業務風行。
在美國，美國房產掮客從業職員實踐測試發牌軌制，這是美國最主要的一項房地產測試軌制，一切從事房地產掮客流動的掮客人或法人都要取得房地產派司（license）後能力從事運營流動，取得執照就鳴做“執照地產掮客人”（licensed real estate agent）。 沒有執照業務長短法的，效果很嚴峻。
美國商業地址當局對房地工業的治理有三個方面：制訂計劃，天資治理，稅收把持。房地產從業職員天資的治理重要是經由過程發牌測試軌制來完成。今朝房地產行業的派司重要有兩種，一是掮客人派司，二是估價師派司。房地營業註冊地址產掮客（broker）是美國房產行業中為數最重大的群體，起著很是主要的作用。美國的年夜部門房地公司登記地址產讓渡、典質、租賃等是經由過程掮客完成的，凡是人們從市場行銷、招牌中見到的“某某房地產公司”，一般都是指中介掮客公司，而不是 指開發公司。房地產掮客公司年夜部門是**禁用字符**行使職權的公司，但也有一些屬於年夜型房地產成長商的有**禁用字符**法人標準的子公司（稱為in house sell）。
在美國約莫有80%的掮客公司的規模都比力小，人數約莫為1- 4人擺佈，這點和中國大抵雷同。也有一些規模比力年夜的公司，他 們的掮客人人數可以到達100人以上。美國的掮客人大都為女性，一般會在統一傢公司事業5年以上。約莫90%的“你真的不應該因為這個就睡到一天結束嗎？”藍沐急忙問道。房產掮客人有年夜學學歷，而45%的人領有學 士學位，20%的人領有私家助理，別的有19%的掮客人在事業上運用英語以外的其餘言語。
依據美國2004年的統計數字，不間接餐與加入發賣事業的店長的年支出到達8萬美元，而餐與加入發賣事業的店長的年支出則到達9萬美元。掮客人的事業履歷對付他們的支出有很年夜的影響。1- 5年事業經過的事況的掮客人的年薪可以到達3萬美元，而在6-10年的事業經過的事況傍邊，他們的工資可以到達6萬美元，11-15年的工資甚至可以到達9-10萬美元，比大夫、年夜學西席等的年薪還要高。
美國掮客人分類
美國房產掮客人一般分為掮客人（broker）、發賣員（salesperson）和搭檔掮客人（associate broker） 三類。掮客人是指為收取辦事費而代別人從事房地產生意、讓渡、典質、租賃等辦事的小我私家、公司、商行等。發賣員是在掮客人的名下協助掮客報酬掮營業登記客人辦事的小我私家。發賣員不克不及零丁行使職權，隻能在掮客人手下事業。搭檔掮客人是指具備掮客人標準的，但本身不但獨開業，而抉擇在另一個掮客人的名下從事發賣員事業的掮客 人。
美國掮客人需測試
美國賣力測試、執照發放的部分都是州當局下的，鳴做州工商登記地址務部執照處（Division of Licensing Service）。 房地產發賣員和房地產掮客人測試是凋謝的，任何有意的人都可申請餐與加入測試。測試采用資格化試卷，發賣員考一小時，掮客人考二個半小時，一般當天就能了解測試成果。測試所需支出為15美元。測試的課程內在的事務地址出租和抉擇的上課黌舍以工商登記地址及測試標題問題等由州房地產理事會（State Board of Real Estate）核定和批準。
測試及格後，申請人可以備齊其它文件材料，即時申請行使商業註冊登記職權派司，及格者當天先拿到一張姑且執照，並頓時可以開端業務。申請人申請派司時，除提供測試成就外，還必需提供實現法定課程和課時進修的證實，註冊公司假如是申請發賣員標準，申請人要提供註冊掮客人公司登記地址的擔保書，假如是申請掮客人標準測試，則要提供事業履歷證 明，要到達規則的履歷分數，經審核切合前提後，方能取得標準。
發賣員和掮客人的執照有用期兩年，兩年後申請換發，申請換發時必需再餐與加入22.5小時的繼承教育。始終到持續事業滿15年後，或許有lawyer 派司，才可以免去餐與加入繼承教育。派司所需支出為掮客人派司150工商登記美元（兩年），發賣員派司50元（兩年）。
由於執照公然考，似乎考駕駛執照一樣不難，以是很多多少人城市選點課程，後來考個執照。我年夜學裡的有些共事也有房地產執照，這是美國人喜歡做的事變：一專多能，也是給本身經濟來歷多留條後路。
1950年月，美國房產掮客公司的規模一般都比力商業註冊登記小，掮客人數一般隻有4-5人擺佈，一般都采用伉儷店的情商業地址勢。這種晚期的掮客公司都去去有獨傢的房源，營建商建造的樓，給獨傢公司代表，在運作的時辰也缺少公司之間的彼此協作，這種做法，天然難做年夜。為瞭做陳規模，有些公司就擴張營業，建立多傢分 店，店員也廣泛增添到瞭7-8人擺佈，互相之間也開端有一起配合，共享房源。出於這種一起配合的需求，公司之間訂立瞭一些簡樸的行業規范，來規范市場。阿誰時辰就逐漸泛起瞭所謂的MLS體系，也便是不同房源上市體系。美國房地產市場的成長在很年夜水平上得益於MLS體系。這個體系使得年夜傢對付房地產市場的操縱有瞭一 個繩尺，同時使市場的自動權緊緊地把握在房地產掮客的手中。
MLS體系
MLS體系是小公司創建的，有興趣思的是，剛開端時至公司不肯意插營業登記手。可是，之後跟著斗室地產中介所占房源比率的增添，年夜的房地產中介也開端逐漸地插手到MLS體系中來，之後不同都會之間的MLS體系也開端交換，如許，房地產中介占有瞭市場上約莫90%的房源。在美國無意偶爾也望見有“業主自售”的市場行銷，但 是一般人不會本身找阿誰貧苦，MLS 公司登記體系的設立，也就進步瞭掮客公司的傭金比例，租地址早年傭金一般在2%擺佈，因素是其時掮客公司提供的辦事比力少，並且房源也比力少。
而在MLS體系泛起後來，房源逐漸地增添，傭金比例也在不停地增添，如今曾經到達瞭6%。在80年月，房地產掮客公司之間的競爭逐漸劇烈。因為 房設立公司地產中介的成長，掮客公司規模的擴展，掮客公司要招募更多的掮客人，同時因為營業登記MLS體系的完美，掮客公司就要求把握更多的房源設立公司。良多掮客公司的老板為瞭 吸引掮客人，就許諾比力高的傭金分紅設立公司。給掮客人的傭金比力高，那麼掮客公司的支出就會絕對低落，於是掮客公司必需往開闢新的營業，一站式辦事的觀點就開端泛起。掮客公司在追求新的營業的時辰，將辦事延長到按揭、裝修以及存款等。
在美國，假如貿易上造成壟斷態勢，屬於不符合法令，當局必定是不依不饒的， MLS體系的完美後來，全美國90%的房源**到房地產中介手中，造成瞭壟斷，為瞭防止被當局壓抑，天下中介公司告竣傭金的比率資格，也便是行業自律瞭——無論在天下哪個處所，地產掮客都收取一個比力不亂的，約莫是6%或許7%的傭金提成，就不會造成惡性壟斷瞭。
這個軌制造成後營業註冊地址來，給買樓的人、或許賣樓的人省卻瞭一個很年夜的貧苦：不了解掮客人好欠好沒關系，不對勁可以換，由於傭金固定瞭，剩上去的便是公司登記地址望樓自己费用適合分歧適，辦事東西的品質對勁不對勁瞭。在美國，你望到一套適合的樓，是可以找不同的掮客往買的，由於房源在一個很年夜的收集上，是不同掮客都可以接觸到。 對咱們買樓的人來說，你針正確重要是屋子自己，假如你對掮客人不對勁，是隨時可以換的，就似乎在車行買車一樣，你不喜歡阿誰營業員，要求換失就好瞭。
在美國買樓的時辰，怎麼抉擇呢？由於有房源共享的條件，賣樓的市場行銷都是共享的，每個月，地產掮客把手頭的樓依照house室第（租地址咱們鳴做別墅或許花圃洋房）、聯排室第、公寓分類，出書一本梗概260頁彩色的手冊，鳴做《買樓者指南》（ Home Buyers Guide）， 放在超等市場出口等處所，年夜傢可以隨意拿。租房也如許做，這是一個房源整合方法，這個方法也就造成瞭掮客運作公司，便是這個“買樓者指 南”公司瞭，依照你想買樓的地域搜刮，很快就找獲得的。這是最簡樸的方式，费用都在下面，年夜傢都地址出租了解傭金是6％，以是很不難盤算存款幾多、首付要幾多，打德律風往約，就有掮客人帶你望房瞭；天然，越發多見的是報紙市場行銷，美國由於曾經過瞭營建的岑嶺期，以是新樓不多，市場行銷也就重要以分類市場行銷為主，依照所在來分列，每個木曜日、五註銷，按圖索驥，找到瞭再打德律風約望樓，比力簡樸。
掮客人作為中介，代理買方或許賣方時辰的態度是不同的，這裡就泛起一個在美國常常碰到的情形：“雙重代理”(Dual Agent)，便是掮客人既代理買方，也代理賣方。假如買方違心接收該掮客作為兩邊代理，便屬於是符合法規，但該代理必需預備一份DA-11表格，在表格上列明他是雙重代理，他有責任為生意兩邊絕力辦事；當買方簽瞭DA-11表格，他的代理性便失效。
“ 雙重代理”對生意兩邊是否一件功德，在生意兩邊議價或評論辯論其餘前提時，這位雙重成分代理，畢竟是站在賣方好處態度、或買方好處態度公司地址出租？例如，賣方鳴價四十萬元，但卻告知掮客人了解，縱然三十五萬元也會發售；而買方還價討價時，會向這位Agent查問，討價三十八萬元是否適當；在此種情形中，這位代理會怎樣歸應？由於豈論他怎樣歸答，城市傾向此中一方，很難堅持中立，從傭金高下來望，年夜大都“雙重代理”城市傾向賣方，並且買價越高，他的傭金也越高。是以，在美 國買樓，找“雙重代理”，凡是是對買傢倒霉，以是買屋時最好防止運用“雙重代理”。
海內房地產由於新盤為主，很多多少都是開發商本身發賣，跟著房地產的營營業註冊地址建熱潮慢慢已往，中國的房地產也會逐漸入進到二手樓為主的階段，而房源共享的軌制也慢慢會造成，到阿誰時辰，抉擇中介公司，也就重要在對brand的信任和對詳細掮客人的感覺瞭。
原文地址：http://www.hminvestment.com/News/1099
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